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投資物件の購入検討Vol.4

こんにちは！管理人のＹです。

日々、不動産投資の勉強をしていますと、

自分の物件という物を購入してみたくなってしまいます。

そんな訳で、自分が購入できる物を探して、

投資物件（自己所有賃貸）の購入価格についてシミュレートしてみました。

前回までの記事はこちら↓

vol.1

http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/19/
vol.2
http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/20/
vol.3

http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/22/

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③ ①と②から見えてくる事。

①では、利益収入が、年間で647,620円得られることがわかりました。

②では、支払いが、年間で557,670円発生することがわかりました。

この①と②の差を計算します。

647,620－557,670＝89,950

これが年間に生み出される、所得税を引く前のキャッシュフローに当たります。

今回、自己資金として投入したのは300万ですから、

投入資金から得られる利益の割合は、キャッシュフローを投入資金で割ります。

89,950÷3,000,000＝2.998％ということになります。

･･･例えばサル銀行の2007年9月3日時点の金利では、

普通預金　0.2％

インターネット支店で新規預け入れ300万以上10年定期　0.95％

米ドル建て外貨1年定期　3.17％

こうして考えてみると、

3％程度しか生まれない利益では、不動産を取得する手続の手間を考えても、

今の条件でのこの物件の購入は、有効な運用手段とは言えないでしょう。

ここからは、自分が年間どの程度の利回りを追求するかによって

話が変わってきますが、仮に①の最初に出てきた、

表面利回りである7.6％という数字を目標にすると、

どうすればいいのでしょうか？

利回り2.998％を7.6％にまで引き上げるには、

もっとも分かりやすい方法としては、投入する自己資金を減らす。

即ち、物件価格の値引きを要求する事です。

先ほどの利回り計算では、

キャッシュフローを投入自己資金で割っています。

89,950÷3,000,000＝2.998％

例えばこの300万の部分が、仮に150万になれば、

89,950÷1,500,000＝5.997％と、利回りが上がります。

ちなみに、7.6％にする為には、

89950÷1,183,553＝7.6％という形ですから、

自己資金が1,183,553になれば達成できます。

この時、借り入れ金額は変えていませんから、

借り入れ金890万、自己資金1,183,553、購入経費100万で

890万＋1,183,553－100万＝9,083,553という物件価格にまで下がれば、

実現可能となります。

元の金額が1180万ですから、272万ほどの交渉になりますね。

大変そうです！

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他にも、利回りを上げる方法はありますが、

今回は自分でも良く説明できる範囲でまとめてみました。

極力、分かりやすいようにしたつもりですが、

いかがでしたでしょうか？

買えそうな価格の物件でも、内容を調べずにすぐに飛びつくと、

イロイロ後になって苦労するようです。

物件検討は、慎重にしないといけないですね♪

当社では投資判断や賃貸経営代行のご相談も承ります。

不動産は生き物のような物です。

育て方ひとつで、将来の姿形も変わってしまいます。

私達と一緒に、あなたの資産を育ててみませんか？

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投資物件の購入検討Vol.3

こんばんわ！管理人のＹです。

日々、不動産投資の勉強をしていますと、

自分の物件という物を購入してみたくなってしまいます。

そんな訳で、自分が購入できる物を探して、

投資物件（自己所有賃貸）の購入価格についてシミュレートしてみました。

前回までの記事はこちら↓
vol.1

http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/19/
vol.2
http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/20/

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② どれだけの借り入れを起こすかを計算します。

銀行はこの物件に、どれだけの貸し出しをしてくれるのでしょうか？

ここではサル銀行・イヌ銀行・キジ銀行の3行を例にとります。

銀行毎に審査の基準は異なるようです。

銀行では、vol.2の①で最初に出てきた現在の年間収入90万円を基準に、

年間返済額 → 貸し出し限度額を算出します。

これによると、

サル銀行では、931万円

イヌ銀行では、852万円

キジ銀行では、994万円

という結果がでてきました。

通常、建物を購入する場合、物件価格の8～9％の購入経費が掛かります。

今回は1180万ですから、100万の経費と仮定します。

この経費については、ローンの実行以前に支払う場合もありますので、

通常は現金での持ち出しとなります。

1180万＋100万＝1280万が、清算金額になります。

キジ銀行を利用した場合でも、

1280万－994万＝286万の現金が必要になります。

もしくは、売主に対して物件価格の範囲で値引きを要求する必要がありますね。

仮に186万の値引きに応じてくれたなら、経費の100万だけが現金の持ち出しになります。

今回は、キジ銀行利用で980万の借り入れ、自己資金300万の持ち出しとして計算します。

980万の借り入れ 25年金利3％元利均等払いの場合

年間で557,670円。月々だと46,470円の支払いという事になります。

次回は最終日！利回りの計算とまとめです！！！

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ファイナンスの為の電卓

こんばんわ！管理人のＹです。

めずらしく、本日2度目の更新です。
かといって、
投資から離れるわけではなく、また勉強していたのですが・・・

今日の昼間は、港の見える丘公園の近くで研修を受けていました。
ばら園のある、
とても良い場所なのですが、台風が近づいているということで、
あいにくのお天気でした。

研修の内容は？というと、
とある金融電卓の使い方を学ぶというものでした。
某海外メーカー製の、
国産に比べると壊れやすいという欠点のある電卓ですが、
こいつがなかなかの優れものです。

通常の金利計算はもちろんなのですが、
投資物件の検討に必要なお金の計算を、
どの数値からでも逆算できてしまうというトンデモ仕様です。
まぁ・・・私は他の会社の金融電卓は使った事ないのですけどね。

学生時代に建築をカジッた私は、関数電卓は持っていたのですが、
あの電卓に、金融に必要な記号が付け足された物といえば、
分かり良いかとおもいます。
まだまだ勉強途中なので、PMTやらPVやらFVやら・・・
どの記号が、なにの金額を表しているのか覚えるのに一苦労。

言葉に直せば、
ペイメント・プレゼントヴァリュー・フューチャーヴァリュー
＝支払い・現在の価値・将来の価値
ってな感じなので、だんだん分かってきましたが。

頭の中で、お金の動き
＝現在の金額、出・入金、金利、期間、目標金額を図で捉えて、
電卓に打ち込んでいくと、答えを導き出せます。
公式は、あまり難しいものは無いので、
要は慣れの問題だったようです。

繰上げ返済（返済額圧縮or返済期間圧縮）・金利の変更も習いました。
電卓は、あくまでもツールですから、
これがあるだけでは仕事になりません。
いかに使いこなすかを考えることですよね。
お客さんの前でサクサク計算して、
キャッシュフローの比較計算を書けるようになりたいものです。

次回は応用編なので、よく復習して行かないと、
複雑になって、着いていけなくなるのかも知れません。
不動産投資の勉強は、まだ最近始めたばかりなのですが、
確実に言語として体に馴染んできているようですよ♪

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投資物件の購入検討Vol.2

おはようございます！管理人のＹです。

日々、不動産投資の勉強をしていますと、

自分の物件という物を購入してみたくなってしまいます。

そんな訳で、自分が購入できる物を探して、

投資物件（自己所有賃貸）の購入価格についてシミュレートしてみました。

前回までの記事はこちら↓

http://stsk.blog.shinobi.jp/Entry/19/

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① 今回は物件の持つ力を計算してみましょう。

物件価格が1180万

現在の年間収入は75,000円×12ヶ月＝90万

つまり表面利回りは、90万÷1180万＝7.6％です。

将来の賃料値下がりも見込んで、ここでは70,000円×12としてみましょう。

よって年間の収入は84万円。

ここから、

a.借り主の居ない期間分=空室損をマイナスします。

　年間5％と仮定（5年間で3ヶ月に相当）84万×5％＝42,000

b.運営費をマイナスします。

　固定資産税

　都市計画税

　修繕積立費

　管理費（エレベータ管理・共有部分清掃等）

　有線放送

　町内会費など

これは物件の販売元で確認します。

今回は、年間150,380

⇒84万円からaとbを引くと、84万－42,000－150,380＝647,620

これが営業純利益に相当します。これが物件の持つ力です。

年間で647,620円。月々だと53,968円の利益収入という事になります。

次回は、この物件での借り入れと返済の計算をします！

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投資物件の購入検討Vol.1

こんにちは！管理人のＹです。

日々、不動産投資の勉強をしていますと、

自分の物件という物を購入してみたくなってしまいます。

そんな訳で今日は、自分が購入できる物を探しつつ、

投資物件（自己所有賃貸）の購入価格について、
シミュレートしてみました。

今日から何回かに分けて、載せていこうと思います。

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まず、物件を探してみます。

現在、私は賃貸マンションに住んでいます。

こちらの月々の賃料が、管理費込みで75,000円です。

仮に借りてくれる人が見つからなくても、
自分が住むことで賃料をカバーできるように、
これ以内に収まる物件を探すことにします。

月々の返済を75,000円として、

将来の金利上昇も考慮して

25年ローン・金利4％の元利均等払いと仮定すると、

物件の価格は1420万円といった所です。

これを元に、

1000万円～1400万円位の価格帯で物件を探してみました。

見つかった対象物件はこちら↓

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関内駅から2駅　駅徒歩3分
1DK　26.7㎡　1180万円　平成5年竣工

築14年の中古マンションです。

同じマンション内で、賃貸で貸している方もいらっしゃるようで、

賃料は管理費込み75,000円で丁度良いです。

次回は、この物件の持つ力＝生み出す利益を計算します！

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プロパティマネジメントって何？

こんばんわ！管理人のＹです。

今日も、不動産コンサル関連の内容を載せておきます。
当社の売りの一つである
PM（＝プロパティマネージメント）についてです。

★プロパティーマネジメントとは・・・

オーナー様の代理人として資産管理の発想で、
その「収益」の「最大化」を図ること。

日本における、賃貸仲介の延長線上にある「賃貸管理」とは
一線を画す。

オーナー様との利益相反行為を排除することをテーマとし、

自分（自社）の収益をオーナー様の収益より優先することなく、

「オーナー様に忠誠を誓う」をモットーにオーナー様の
「信頼」を獲得すること。

★プロパティマネジャーとは・・・

プロパティマネジメントを行う実務と理論に通じた専門職。

「不動産管理士」。

賃貸の現場、つまり入居者ニーズを把握し、

資産管理（アセットマネジメント）の知識にも精通する、
実際の運用にはなくてはならない存在。

不動産経営には正しい判断基準をもっての、
キャッシュフロー状況の把握が常に必要になります。
建築の企画段階・維持管理・運用方法によっても、
将来の資産価値に大きな差が生まれます。

プロパティマネジャーの腕次第でオーナー様の
賃料収入が変わってしまいます。

☆空室率と稼働率

空室率（借りる人の居ない、賃料の入らない期間の割合）は、
下の式で求められます↓

年間解約戸数　×　解約毎の空室期間

　　物件の戸数　×　12ヶ月

解約率が少なく、退去毎の空室期間が少ないほど、

空室率は減少し稼働率が相対的にアップします。

プロパティマネジャーは成約賃料を高くするだけでなく、

解約がなるべく出ず、

空室期間を減少させる運用を第一に考えています。

貴方の傍には、そんな相談の出来るパートナーは
いらっしゃいますか？
私たちは、そのような不動産マネジメントを現場で学んでいます。

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相続対策。はじめのいーっっっぽ！！！

お久しぶりです。管理人のＹです。

最近、ブログそっちのけで、
会社の仕事の中心に置くべき軸になるモノを、
社員みんなで考えてます。
こちらのブログでは、賃貸の物件紹介が多かったのですが、
この内容も変えていく事になると思います。

今回は仕事の軸の一つである、相続相談について載せてみようと思います。

私自身は、相続についての勉強というのは、
これまできちんとした事がないので、
今後の仕事のためにも学習していく必要があります。

現段階での自分の知識を整理する為に、
参加した社外研修会や、読み物の内容から、
簡単にまとめたものをUPしておきます。

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～猫でもわかる？相続対策（200708）～

私たちは思うのですが、

地主さんや、賃貸経営者の皆さんは、お持ちの不動産の場所や預金については、

日頃から、よく把握されているようです。

ところが、その不動産の

・権利関係（所有者・抵当権者・借地権者が誰なのか？など）

・法律で受ける制限（建てられる建物の大きさ・使用法など）

・現在売却した時の価格

・万一の場合の相続税額

などを含めた資産全体の状況については、正しく把握されている方は少ないようです。

皆さんにとって、相続・事業承継というのは、避けては通れない重要な問題でしょう。

突然の事故で、相続が発生することもあろうかと思います。

相続税の支払いが発生するのは、相続発生日（資産家の命日）から10ヵ月後です。

その時に支払えないようであれば、物納（土地などの不動産や、債権での立て替え払い）する事になります。

その納税額も時には、あまり価値の無い土地に高額な評価が付いている場合があります。

何も考えずに評価通り申告して、不当に高額な相続税を借金してまで支払い、

その借金を支払いきれずに、全財産を競売にかけられてしまうこともあるのです。

この為、安易で無計画な相続対策は、命取りになるのです。

また多かれ少なかれ、遺産をどのように分けるかについて、残された家族の間での揉め事は避けられないでしょう。「相続」が「争族」にならないようにしたいものです。

欧米諸国では、

相続対策は“資産家”＝“被相続人”の責務であるという捉え方をしているのですが、

日本では、そういう考え方は浸透していないようです。

相続の対策は、発生してから対応しているようでは明らかに遅すぎるのです。

「相続税は亡くなったときの大きな負債」

という危機意識を持って、

資産全体の調査・分析、そしてお客様自信の将来設計の考え方も含めて、

現在の問題点や隠れた危険性を探し出し、利益の無い物件は処分をし、

利益を生む物件は、更に運用益が出るように整備を行います。

目標を立てて、生前から環境の変化に応じた資産形成を出来るようにしましょう。

相続対策では、資産と負債のバランスを考えながら、

不動産資産の処分の仕方を決めていきます。

・「円滑な遺産の分割」

・「相続税を納税する為の資金の確保」

・「相続税額の軽減」

といった方法が主にとられます。

私たちも、相続アドバイザーの実務で得た経験と、

測量事務所、不動産鑑定士、土木・建設会社の専門家と連携して、

相続・事業承継を安全かつ的確に進められるよう、ご提案させていただきます。

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ここに来てくださる方の中には、
相続対策に興味のある人って、いらっしゃるのでしょうか？

ご意見を伺えると、嬉しいですね♪

人様のテキストからの引用が多いので、
もっと自分の文章に練りこまないといけないですね。
11月に、相続アドバイザー養成講座というのに参加する予定です。
本当に、勉強しなくちゃいけない事ばかりですね。
早く、自分でアドバイザーの仕事が出来るように精進していきます！！！

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